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很多人开始调查饭团,想弄清楚是谁在背后包养这个小姑娘。
他们不相信真的只靠一个房地产干爹,就能养活这个花钱如流水的名媛。
然而调查的结果让他们大吃一斤。
这小姑娘除了找干爹(岳父)要钱,还玩起了裸贷,简直不要脸到了极致。
现在饭团最耗钱的是全国铺设的仓储建设和同城配送网点。
而且跟其他互联网公司的轻资产模式不一样的是,饭团一直重资产在城市边沿持有大量用地。
别人是租仓库,他是直接买地皮。
这让饭团更加花钱如流水。
显然饭团的资金链无法让他持有那么多土地,这又要从房企空手套白狼的玩法说起。
港城李家把这一套玩得最熟了。
04年和记黄埔在川城以21亿拍下大量土地,之后16年过去,翻了20倍。
他这一套方法很快被其他房地产商学去,先去银行贷款拿地,再把地拿去抵押换贷款,然后再去下一个地方拿地……
以此循环下去,身上背的贷款越来越多,手中的地也越来越多。
实际上房地产商的操作还会更复杂一些,继续在各个环节加杠杆,例如把楼盘建设外包给各大建筑商,并延后结款,楼还没有建好便提前预售出去,提前收回资金……
阿基米德说过:给我一个支点,我就能撬起整个地球。
而鲁迅没说过:给李家一个支点,他能撬起整个楼市。
很多人看到恒太负债2万亿,都想不明白房价那么贵,房地产那么赚钱,他为什么还会欠那么多钱?这些钱用在了什么地方?
实际上房地产利润并不高。
假设:你有10亿本金,用五年时间开发一个楼盘,五年后把房全部卖出去,获得15亿。五年时间只赚了5亿。
如果你用这10亿本金,通过5倍杠杆搞来50个亿,同时开发五个楼盘,五年后赚25亿,再还掉银行10亿的利息,还赚15亿。
如果杠杆继续扩大,欠500个亿,那就能赚150亿。
欠5000亿,那就赚1500亿。
欠20000亿,那就赚6000亿。
以上只是简单的假设,还有各种税收之类的成本没有计算,但也说明了一件事,房地产想要赚更多钱,就要撬动更多资金,扩大自身的规模。
这也是为什么恒太会欠下2万亿的巨额债务。
那么问题又来了,既然欠债越多,赚钱越多,为什么不继续欠更多钱呢?为什么恒太会突然爆雷呢?
因为欠钱越多,杠杆越高,风险越大。
在拿地、建楼、售卖……整个链条里面,如同在刀尖上跳舞,必须保证每个环节都不会出问题。
需要不断将卖房的钱用于偿还到期的利息,才能不断把钱借出来还回去。
恒太的爆雷在于,房子突然没那么好卖了,房价的增长开始放缓了,于是到期的借款一时间没有现金可以还回去。
银行看你信用恶化,不愿意继续借钱给你。
你手上还有大量没有建完的房,你这些房子如果按期交楼,还是可以有钱还给银行。
但你已经没有钱把楼建完,就成了烂尾楼。
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