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第一千三百一十三章 在商言商（第3页）

傅松闻言一愣，怎么她跟萧竹梅一样，都不看好这座大厦？

于是笑着道：“愿闻其详。”

凯瑟琳是纽约土著，父亲安德鲁又是华尔街的大佬，对华尔街的很多事情虽然称不上了如指掌，但也算是知之甚详。

听了凯瑟琳的介绍后，傅松总算大概明白了为什么她和萧竹梅都不看好这座大厦的原因。

原来这座大厦目前的窘境最早可以追溯到83年，伯恩斯坦兄弟花了7000万美元拿下了这座大厦的租赁权，并决定对其进行翻新。

还未翻新完，两年后伯恩斯坦家族被发现是菲律宾总统马科斯的白手套，第二年马科斯被赶下台，其在美国的资产被冻结，翻新工作被迫停下，而这座大厦的未来也随之变得不确定起来。

到了1989年，法院下令对马科斯在美资产进行拍卖，伯恩斯坦兄弟提交了一亿美元出头的中标价，但伯恩斯坦兄弟只交了150万美元的首付，剩下的钱却再也拿不出来了。

然后又是拍卖，又是转手，总之在短短的几年时间里，这座大厦的租赁权转了N次手，每次转手后，租赁人都信誓旦旦说要对其进行翻新，却都食言了。

凯瑟琳一口气说了那么多外国人名字，傅松刚开始还能分辨得清谁是谁，但到了后来他彻底晕了，反正只知道最后这座大楼的租赁权被抵押给了花旗银行，为此花旗银行付出了6000万美元的代价。

原本花旗银行想翻新后再变现，这样可以减少损失，但由于担心翻新期间租户搬走，便放弃了这个计划，决定直接拍卖租赁权，尽快套现离场。

说话间，三人已经在附近的一家餐厅里找到了座位。

凯瑟琳一边看着菜单一边道：“格伦，你知道吗？现在华尔街40号大厦的空置率高达80%，如果不是因为租金便宜，KV公司早就搬走了！”

“空置率这么高？”傅松本来在听完凯瑟琳介绍后，已经开始打退堂鼓了，但一听这座大厦的空置率居然达到了80%，他突然又改变主意了。

在美国，法律更倾向于保护承租人的权利，一般情况下，如承租人没有违反租赁合同，租赁人不得任意驱赶承租人。

这跟国内的情况正好相反，在国内的租赁市场中，租赁人可以变着花样儿的赶人，但这在美国是不敢想象的。

美国的很多写字楼所有权或许很清晰，但租赁权却被分割成无数块，对写字楼的整体经营造成了很大影响。

比如，你从某人手上买下了一座写字楼的长期租赁权后，突然发现里面很多租客是不入流的小公司，对这座写字楼的品质造成负面影响，你想赶人吧，人家有租赁合同在手，根本不鸟你。

你想提高租金逼他走吧，人家去法院告你违约，此路也不通。

甚至连你想翻新写字楼，也必须经过租客的同意。

所以，高达80%的空置率对傅松来说，不仅不是坏消息，反而是利好消息。

萧竹梅不知道傅松在想什么，解释道：“这两年美国经济不好，很多公司深受影响，它们支付不起华尔街这么高的租金，都搬到了曼哈顿的其他地方，有的甚至搬出了曼哈顿岛，所以华尔街不少写字楼的空置率都比较高。”

傅松好奇问道：“华尔街48号大厦一年的租赁金能收多少？”

凯瑟琳想了想道：“如果满租的话，粗略估算一年应该至少有1500万美元，最高不会超过2000万美元。”

“这么多？”傅松倒吸了口凉气，一年将近2000万的租金看似不多，但这是旱涝保收的收入啊，而且随着时间的推移，租金只会越来越高。

萧竹梅摇摇头道：“租金虽然不少，但你还要扣除管理费用，其实每年纯收益最多也就五六百万美元。”

傅松笑道：“竹梅，你现在眼光都这么高了？一年五六百万美元的纯利润都看不上了？”

“哪有！”萧竹梅被他说的有些不好意思，“你可要想清楚了，光买下这座大厦的租赁权是赚不了钱的，你必须还得花费几千万美元对其进行翻新，所有的花费加起来不会低于1亿美元！”

凯瑟琳道：“确实如此，即便以5000万美元的拍卖底价拿下长期租赁全，你至少要花三四千万美元对其进行翻新。每年五六百万美元的纯收益，需要至少二十年才能回本，而且这还没考虑到资金的机会成本。”

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