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第1665章 我们的愿景（第1页）

（嘎嘎嘎，八千字，算大章了不？）

“不是，哥，你刚说啥？搞房地产公司？”成子下意识地往前凑了凑，压低声音，“早几年你不是说过，干房地产卖房子的，拉一排挨个儿毙了可能有冤枉的，但是隔一个毙一个，肯定有九成漏网的？你还说那玩意儿咱不碰，可你这，咋？又改主意了？”

李乐笑了笑，“我说的房地产公司，跟那帮玩空手套白狼、勾兑拿地、虚报容积率、抵押加杠杆，要么发财，要么楼烂债留人跑路的，不是一码事。”

“那你说的是哪一码？”成子眉头依然皱着，眼神里全是困惑，“这年头，搞房地产的不都是这一套玩法？离了这个，还能玩得转？总不能是给长安人民盖经济适用房吧，呵呵呵。”

“扯淡，哪轮得到咱们？你得换个思路。”李乐身体往后靠了靠，目光扫过不远处此时有些空荡荡的舞台，“我在姑苏搞的那个青年公寓项目，你有印象吧？”

成子想了想，“那不是用嫂子家的楼么？弄得跟大学宿舍楼似的，说是给刚毕业去那边工作的大学生和年轻人住的，上次姚小蝶过来做审计，还提过一嘴，说租金压得低，出租率很高，但就是账面上看着，不算怎么赚钱哥，你是想，照这个路子来？”

“对，但不全对。”李乐手指在桌面上点了点，“说实话，姑苏那个规模小，算是蜻蜓点水，其实也是那会儿脑子一热就搞了出来，反正你嫂子家盖的楼，不用白不用。”

“啧啧啧啧。”

“你干嘛？”

“吃鱼呢。”

“不过今天那个王磊的事儿，让我一下子把几个问题串了起来，倒是可以以青年公寓为一点，然后成立一家正经的房地产开发公司作为前置，建立一个以开发、持有、租赁为业务核心的模式。”

“不是简单租两栋楼改造一下。那是咱们自己找地、自己设计、自己盖，然后自己持有、自己运营管理，只租不卖。”

成子眨了眨眼，似乎捕捉到一点什么，但又没完全抓住，没吭声，等着他往下说。

李乐拿起筷子，在桌上画了两个淡淡的圈儿，“两块核心业务，一是不是像传统开发商那样买地盖楼卖楼，而是选择性地依托咱几个生产基地所在的城市，特别是那些国家级的经济开发区、高新区，开发专门用于租赁的公寓。二是是收购那些位置不错但品质一般的旧楼，用我们的标准进行改造，变成可出租的资产。”

“而目标客户非常明确，首先就是我们自己各大基地里的员工，企业可以作为福利为他们整租，这解决了我们自己的问题，你反正要建宿舍，不如走市场化路径。”

“再一个，就是开发区里其他企业的员工，特别是那些年轻的白领、技术人员，第三，就是这座城市里所有暂时买不起房，但又对居住品质有要求的年轻人。”

成子拿起茶杯，抿了口，琢磨着，说道，“哥，我明白你的意思。这听起来像一桩更具有社会效益的生意，能解决实际问题。”

“但房地产是资金高度密集的行业，这种只租不售的模式，对资金的占用将是天文数字，回收期会非常漫长。这和现在追求的高回报率、快速周转的模式，完全是两个逻辑。经济效益呢？它的盈利模型怎么跑通？”

“就没打算快进快出。”李乐摇摇头，“这也不是传统意义上那种瞄着暴利去的房地产。我们不能把它当成一个快生意来做。它的经济效益不在暴利，而在长期和稳定。”

“怎么说？”

李乐抓了盘子里的几颗开心果，一边给大小姐掰着，一边算给成子听，“第一，现金流。一旦形成规模，租金收入是非常稳定的正向现金流，能平滑经济周期的影响。”

“第二，资产本身。经济在起飞，这些核心城市、开发区的地产价值长期看一定是稳步上升的，我们持有的是优质实物资产，这叫藏富于地。”

“第三，政策机会。我之前研究过，虽然现在国家层面还没明确政策，但很多地方政府为了招商引资、吸引和留住人才，对能提供配套租赁住房的企业是非常欢迎的。这意味着，我们在拿地、改造甚至是税收上，都有可能争取到意想不到的支持。沪海张江、燕京中关村那边已经有类似的苗头了。”

“最后，也是最重要的一点，我们有什么？”

“有什么？有基地？”成子想道。

“对，我们的几个基地，绵蓉城、中州、长安都是在未来省域经济和虹吸地带，而粤省的季华乡，苏省的姑苏，鄂省的江汉这些都是珠三角、长三角和沿江经济带的中心城市。”

“这些城市都会是未来人口的打量流入的区域，每年多少从外地来的年轻人、打工人？他们第一要务是什么？有个安稳、便宜、上班近、不用折腾甚至带点小理想小情趣的干净的窝”

看着舞台上灯光开始变换，预示着年会即将开始，李乐加快了点语速。

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“这就是我们最可靠的锚点客户和合作切入点。我们可以先与当地政府谈：我们来解决你们园区企业员工的居住难题，这对城市意味着什么？”

成子顺着李乐的话往下想，“意味着，稳定、能吸引人、留住人才？城市竞争力的提升？”

“如果这样，倒确实能发挥我们的优势，有实体产业背书，有成功项目案例，我们谈判的筹码比纯粹的房地产商要多得多，能争取低成本的土地或物业资源。”

李乐笑了笑，“咱们通过规模化建设和管理来控制成本，通过长期稳定的租金回报来获取收益。虽然慢，但细水长流，风险低，而且稳定。这模式，本质上做的是服务和运营，不是地产投机。”

成子脑子里在飞快地算着账，一皱眉，“可，哥，这前期投入就算能有优惠，可不是小数目。拿地、建设、配套装修、运营管理咱们现在现金流不错，也撑不住这么大摊子同时铺开啊。”

李乐把面前剥好的一堆开心果放到大小姐的碟子里，收获了一个温柔的笑容，转头看着成子，“所以不能靠丰禾一家，这个事儿，可以和万安、长乐高速、新能源那边几家通通气儿，还有通过郭铿那边，在资金端可以设计成信托计划或者专项资管产品，拉上保险资金、甚至一些求稳的长线机构投资者进来。”

“告诉他们，这玩意儿虽然慢，但现金流相对稳定，早入手风险低，抗通胀，相当于把未来的租金收益提前证券化。不过这事儿，回头得仔细琢磨，得合规。”

“再说，也没让你一口吃成胖子。”李乐继续道，“可以先试点。就在咱们新厂区旁边或者交通便利的地方，拿一小块地，照着姑苏那个项目的升级版，先盖上一两栋。”

“优先满足咱们自己扩产后的员工需求，有富余的再对外租赁。摸着石头过河，跑通模式，验证效果，算清账目。”

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