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“房产私募基金?”听陈立嘴里蹦出一个陌生的名词来,钱万里迟疑的复述了一遍,不知道房产私募基金到底是什么新鲜的东西。
商都市作为中部的大都市,即便不能算保守,但在经济发展领域,还是不如东部都市开放。
“我们平时所能接触到的是基金,是对公众公开发行,募集资金用于股权或证券投资,这是公募基金;而我计划要成立的房产私募基金,是针对特别对象发行,有很多的条件限制,募集来的资金,也是用于房地产项目投资——这样的基金运作方式,在国外都较为流行,国内则是在前些年才陆续有几家出现,暂时还不广为人知,”陈立略加解释道,从办公桌抽屉里取出一叠文件递给钱万里,说道,”这是我成立大商地产投资基金的计划书,你先看一下。”
“……”钱万里接过计划书,肥硕的身子重新坐回到沙发后面,许久才说道,“什么叫有限合伙人、什么叫普通合伙人,什么叫劣后级资金、什么叫优先级资金,你是经济学系的高才生,玩概念玩得极溜,我看了头晕头胀,半天都没有搞清楚是怎么回事?”
“我深入浅出的跟你解释一下,”陈立说道,“新潮锐置业与锦苑国际,作为普通合伙人,注册成立有立在商地产投资基金,要承接中景濠庭的项目,总共需要两亿五千万资金,那我们两家公司先拿出10%,也就两千五百万的资金,作为垫底资金,也就是,一旦发生风险损失,首先要从这部分资金里扣除损失。要是获得盈利,则是其他资金首先保证获得份额内的利益,最后才轮到这笔资金获益——这也是所谓的劣后级。而其他投入的资金,作为有限合伙人的注资,优先获益、优先脱险。当然,超过约定的利益,普通合伙人会直接收取一定比例,也是20%的总利润分成,作为前期承担风险的回报……”
“原来还可以这么玩,”钱万里恍惚大悟,没想到陈立从头到尾所拟定的是这么个计划,问道,“不过,新潮锐与锦苑国际掏两千五百万容易,剩下两亿两千五百的基金份额,你打算卖给谁,谁又会来买。”
“这段时间我们搞推介会卖锦澜花苑二期,都已经出了名,咱们把青泉的财主们再请出来,应该还能挤出一部分资金出来,”陈立说道,“当然,要这些土财主咬钩也不是容易的事情,不仅是锦澜二期,还是观澜商业街的商铺价格,我计划下半月就直接提价,而且新潮锐置业旗下的中介门店,将首先保证青泉土财主手里投资的房产能有机会提前脱手,确保他们能看到实实在在的投资利润。”
钱万里点点头,观澜商业街、锦澜二期提价,对销售业绩会有压制,但想要青泉的土财主继续慷慨解囊,就必须要下饵,这个饵就是他们前期在锦澜一期及观澜商业街投资的房产、商铺,在短时期内就直接获得可观的投资盈利,这样才能短时间内在青泉煤炭圈内,造成更强烈而直观的冲击。
大商地产投资基金的注册,除了需要省市主管部门的审批外,更重要的还是游说各方资金的参与,也由于私募基金的限制,认购筹码是一百万起步。
不要说商都市,即便是中原省,能一次决定上百万投资的人也极为有限,青泉的煤炭圈,是一个极特殊的群体,陈立因为姥爷跟两个舅舅的关系,与青泉的煤炭圈渊源极深,同时周斌他父亲周大海就是青泉煤炭圈内的一个颇有分量的角色。
当然,陈立还是希望钱万里亲自出面操刀在商地产投资基金的运作,毕竟钱万里已经在青泉煤炭圈树立大佬的形象,何婉、刘同江、周大海以及苗静等人,都只能在具体事务上配合他。
“当然了,我们还是先要顺利将锦荣地产50%的股权,从周正荣手里收购过来,所以计划成立大商地产投资基金的事情,目前只能是我们三个人知道,在跟周正荣的手续完成之前,还不能泄漏出去。”陈立将那份计划书从钱万里手里拿过来,锁到抽屉里。
“你啊你,我真是服了你,周正荣这头老狐狸,大概做梦都没有想到,你最终算计是他。我说啊,你什么时候想要算计我,提前跟我说一声,我主动缴械投降,你让我死得明明白白就成……”钱万里苦笑道。
“也谈不上算计,”陈立摊手一笑,说道,“我们与周正荣是道不同不相为谋,我看他这段时间也是纠结痛苦,我不过是给他一个理由快刀斩乱麻而已。”
“这话也不错。”钱万里是最清楚周正荣在想什么,还以为陈立跟周正荣接触并不多,不会太了理周正荣的心态,没想到还是小看陈立这家伙了。
*
周正荣有些怕见陈立,股权收购的事情由何婉、刘同江出面,谈判很顺利。
同时周正荣只要求能将资金及人员从锦荣地产撤出来,此前50%的股权及30%的收益权,由新潮锐置业以五千万的价码接手,协议的条款也相当简单,没有复杂跟纠缠不清的地方——而后期整个项目都是新潮锐置业在操盘,对项目各方面的情况,都不需要第三方做尽职调查。
新潮锐手里暂时还没有足够的资金,还是额外从锦苑那里支借了两千万来应急。
接下来,陈立就安排锦澜花苑提价的事情。
锦澜二期除了最早期试水的湖景房外,第一批商品户开盘是两千五。
相比较湖西的湖滨佳苑,锦澜二期的配套及小区环境,甚至有过之而无不及,价定价两千五,要比湖滨佳苑低一大截,开盘进入七八月的销售一直都很顺畅,此前也为锦苑及新潮锐置业回笼大量的资金。
而到八月中旬,陈立将锦澜二期的普通公寓楼均价提到两千八,湖景房均价提到三千六,因为对雁鸣湖东西两岸在传统观点上有碍障,销售立马就被压制下来——这时候,陈立将观澜商业街所剩的商铺,基准均价提高到一万二每平。
这么做的目的,一是陈立认为锦澜及观澜商业街的商铺价值提升了,价格就得提上来,保证足够的利润空间,二是要在青泉的煤炭圈心目里营造出锦澜花苑、观澜商业街持续增值的印象,三就是锦苑二期提价了,此前周大海他们所投资的一期尾盘以及部分商铺,就能以一个相对可观的价格,通过中介门店转售出去,获利了结。
新潮锐置业,最终用两千万的价码一举拿下中景濠庭,算是为商都市、金水区两级政府彻底卸下了包袱,但在前期铺垫工作没有完成之前,陈立不会将全盘计划都抛出来,罗荣民那边倒是不管不问,但作为推动中景濠庭挂牌拍卖的金水区党委书记葛明辉,却有些迫切,多次联系钱万里,询问有什么事情,需要金水区配合。
葛明辉担心新潮锐置业开出的仅是空头支票,最终没有能力解决中景濠庭的问题,最终还烂摊子砸在金水区头上。
陈立就等着葛明辉按耐不住,才能要求葛明辉强迫陈宏昌那边低头,在江秀街的强制拆除上不给他们制造什么碍障。
江秀街在用钢筋混凝土墙封堵两个月后,此前的商户全部撤离,变成钢筋混凝土墙的两道废墟,违建的高铺村村民也就失去谈判的底气跟资格,这时候锦荣公司做出适当的让步、牛坤等土生土长的人也发挥了一些作用,江秀街在八月底,也就与国棉厂的宿舍楼及学苑路北面的高铺村,全部完成拆除。
同时,陈立还与葛明辉约定,将中景濠庭债务协商会议推迟到九月中下旬,到时候新潮锐置业会给已在中景濠庭购房的业主,以及大商地产的债仅人一个满意的答复。
锦苑国际与新潮锐置业到八月下旬,才通过省市两级主管部门的审批,正式出资两千五百万,注册成立大商地产投资基金,由钱万里出任董事长、何婉出任总裁、刘同江兼职副总裁。
之后,消息才在公司内部正式公开,由苗静、高灿负责组建一个新的团队,由刘同江率领,配合钱万里、何婉完成相关募资文件的编写、活动筹划等工作。
九月六日,中原大学新学年开学的第一天,由两辆奔驰打头、五辆丰田考斯特随后组成的车队,开进商都市,在雁鸣湖大学城周边转了一圈,最后开进中大观澜创业园,停在新潮锐置业及新潮锐商业的总部楼前。
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